Le agevolazioni fiscali in edilizia

Addentrarsi nelle norme che regolano le agevolazioni e le detrazioni fiscali in materia di edilizia è un lavoro complesso che richiede anche un aggiornamento continuo per seguire, anno dopo anno, sia l’effettiva proroga, sia le possibili evoluzioni e modifiche di queste disposizioni.

Di conseguenza, la nostra guida alle detrazioni e alle agevolazioni fiscali è attinente al 2020 inteso come anno fiscale e ha in evidenza il Superbonus 110% che osserveremo anche per descriverne la possibile applicazione nel caso delle Case Bio in legno.

Dal 2020, in seguito all’emergenza sanitaria, il Governo Italiano ha emanato il Decreto Legge 34/2020 (Decreto Rilancio) per potenziare alcune agevolazioni già presenti e reso particolarmente conveniente la realizzazione di opere edili che possono usufruire di questi incentivi.

In particolare, per le opere di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico – Ecobonus e Sismabonus – è stato istituito un nuovo bonus fiscale Superbonus 110%, che comprende e amplia i due precedenti: il Superbonus 110% è particolarmente interessante e un’ottima opportunità per chi ha intenzione di realizzare una casa Bio in legno prefabbricata.

Il Superbonus 110%

Il Decreto Rilancio (convertito nella Legge 77/2020), ha introdotto il nuovo Superbonus del 110% principalmente per gli interventi di efficientamento energetico (Ecobonus) e miglioramento sismico (Sismabonus).

Interventi trainanti e trainati: cosa sono e come funzionano per accedere al Superbonus 110%

Gli interventi edilizi che beneficiano dell’agevolazione fiscale si distinguono in:

• interventi trainanti che possono accedere direttamente al Superbonus 110% e “trainano” nel Superbonus gli interventi trainati
• interventi trainati che  possono beneficiare del Superbonus 110% solo se effettuati insieme a un intervento trainante.

L’Agenzia delle Entrate, con il Provvedimento Entrate 8 agosto 2020, n. 283847 ha pubblicato una tabella degli interventi trainanti e trainati.

Interventi trainanti e trainati per l’efficientamento energetico e il miglioramento sismico

La riqualificazione energetica e antisismica di un edificio indica come interventi trainanti:

• il cappotto termico per l’isolamento termico e il risparmio energetico: è necessario coprire più del 25% della superficie lorda disperdente
• la sostituzione di un impianto di riscaldamento con un impianto a pompa di calore o a condensazione alimentato a energia elettrica
• interventi per ridurre il rischio sismico già compresi nel Sismabonus e per i quali è stato esteso il beneficio del 110% (Art. 119 del DL 34/2020, comma 4).

Gli interventi trainati godono della detrazione al 110% solo se realizzati parallelamente a uno degli interventi trainanti e sono:

• impianti solari fotovoltaici per produrre acqua calda e batterie di accumulo integrate che permettono di usare l’energia accumulata quando l’impianto non produce direttamente l’energia, come avviene per esempio di notte
• colonne di ricarica dei veicoli elettrici
• sostituzione degli infissi
• coibentazione dei pavimenti
• schermature solari.

Documentazione per accedere al Superbonus 110%

Per effettuare tutti gli interventi agevolati, è necessario produrre documentazioni e asseverazioni di tecnici abilitati che dimostrino:

• i requisiti tecnici degli elementi costruttivi in materia di risparmio energetico e di adeguamento sismico
• i miglioramenti ottenuti con gli interventi, cioè l’aumento di almeno due classi energetiche dell’edificio, da dimostrare attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica per l’efficientamento energetico, e la riduzione di una o due classi inferiori di rischio sismico secondo la classificazione del rischio sismico delle costruzioni ai sensi del Dm 58/2017.

Gli interventi agevolati con il Superbonus 110% possono essere realizzati:

• sulle parti comuni degli edifici facenti parte di un condominio
• sugli edifici residenziali unifamiliari
• sugli edifici residenziali indipendenti e plurifamiliari come le villette a schiera o bifamiliari, cioè edifici indipendenti e dotati di accessi autonomi dall’esterno
• sulle singole abitazioni facenti parte di condomini, ma solo per quel che riguarda gli interventi trainati.

Chi può beneficiare del Superbonus 110%

I beneficiari del Superbonus sono tutte le persone fisiche contribuenti (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni), i condomini, gli Istituti Autonomi di Case Popolari, le Cooperative di abitazione e alcuni tipi di associazioni (Onlus e Società sportive).

La Cessione del Credito di imposta e lo Sconto di fattura nel Superbonus 110%

È uno degli aspetti più importanti introdotti dal Dl 34/2020 con il Superbonus 110%: la possibilità della Cessione del Credito di imposta e lo Sconto di Fattura da parte dell’impresa che esegue i lavori.

La Cessione del Credito è un accordo che coinvolge tre soggetti: 

• il cedente, cioè il privato che decide di eseguire i lavori
• il cessionario, cioè l’impresa o l’intermediario che eseguirà i lavori
• il debitore, che in questo caso è lo Stato.

L’accordo prevede quindi che il cedente trasferisca il suo credito verso il debitore al cessionario: il debitore (lo Stato), attraverso questo meccanismo, rinuncia al credito.

Quindi, per eseguire i lavori soggetti ad agevolazione, il contribuente ha tre scelte:.

• se ha capienza Irpef, può sostenere le spese e recuperarle in cinque anni, con un profitto del 10% rispetto a quanto anticipato. In particolare, ogni anno potrà detrarre dai redditi una percentuale del 22% della spesa sostenuta  
• può cedere il credito all’impresa esecutrice, ottenendo un contributo consistente in uno sconto in fattura fino al 100% dell’importo: sarà poi l’impresa a utilizzare tale credito di imposta e potrà ulteriormente cederlo
• può cedere il credito a banche e istituti di credito, che lo sconterà al contribuente stesso.

Il vantaggio di questo meccanismo è che il privato può cedere il proprio credito di imposta all’impresa che realizza i lavori o a un intermediario finanziario e, di conseguenza, non deve pagare l’intera somma oppure deve pagarne solo una parte. La percentuale dell’importo dei lavori che è possibile cedere come credito è oggetto di contrattazione tra il cedente e cessionario.

Demolire e ricostruire in legno per accedere al Superbonus 110%

Per esaminare la possibilità di demolire un edificio per edificare una casa prefabbricata in legno, prendiamo in considerazione sia la Legge Semplificazioni che ha modificato il Testo Unico Edilizia e ampliato la definizione di ristrutturazione edilizia, sia il Decreto Rilancio (L. 77/2020) che ha introdotto il Superbonus 110%.

Prima della modifica, il Testo Unico Edilizia conteneva due disposizioni precise in ambito demolizione e ricostruzione:

• il rispetto della volumetria dell’edificio demolito, tranne che per i lavori di adeguamento alla normativa antisismica
• il rispetto della sagome dell’edificio precedente

Oggi, la modifica dell’articolo 3 del Testo Unico Edilizia indica:

“Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.”  

L’entrata in vigore a breve distanza dei due provvedimenti rende quindi possibile sia demolire e ricostruire un edificio diverso rispetto a quello demolito, sia l’accesso al Superbonus 110%, ed è una novità di sicuro interesse per chi desideri costruire una casa prefabbricata in legno demolendo un edificio precedente.

Ricordiamo che la ristrutturazione edilizia è una delle categorie di intervento previste dal Testo Unico Edilizia (tra le altre categorie compaiono, ad esempio, la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo, le nuove costruzioni, ecc.) e ogni categoria è ripresa dal Piano regolatore che disciplina gli interventi su ogni territorio comunale. Dal punto di vista normativo, quindi, è sempre necessario identificare il tipo di intervento e classificarlo all’interno di una tra queste categorie.

Si prospetta quindi la possibilità di realizzare una nuova casa in sostituzione dell’edificio esistente, con un aumento di volumetria se previsto dal piano regolatore o da altre normative, usufruendo delle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus 110%.

Il nuovo fabbricato deve comunque garantire il rispetto dei requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni fiscali: 

• l’aumento di due classi di prestazione energetica rispetto all’edificio demolito
• il miglioramento e la riduzione di una o due classi inferiori di rischio sismico secondo la classificazione del rischio sismico delle costruzioni ai sensi del Dm 58/2017.

Le case prefabbricate in legno, proprio per le elevate prestazioni energetiche e antisismiche, sono la soluzione ideale per gli interventi di demolizione e ricostruzione e per usufruire delle convenienti agevolazioni fiscali e della possibilità di sconto in fattura da parte dell’impresa previsto dal Superbonus 110%. Inoltre è possibile, alla luce della nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” prevista dal Decreto Semplificazioni, realizzare una casa prefabbricata in legno con forma diversa e maggiori volumi se consentiti dal piano regolatore rispetto al fabbricato demolito.

Come realizzare la Casa Bio con il Superbonus 110%

Come abbiamo visto, per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus 110% nelle realizzazione di una Casa Bio in legno è necessario demolire un edificio esistente e costruire la nuova casa sullo stesso terreno.

Costruire una casa su un terreno edificabile significa invece rientrare nell’ambito delle nuove costruzioni e non delle ristrutturazioni, e quindi non consente l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Vediamo ora le tre voci in dettaglio.

Ricerca del fabbricato da demolire per realizzare la nuova casa in legno

Il primo passo da fare è cercare il fabbricato da demolire per realizzare la nuova casa prefabbricata in legno, se non si è già in possesso di un edificio su cui effettuare l’intervento.

I criteri per la scelta del fabbricato da demolire sono soggettivi e possono comprendere la posizione e la localizzazione del terreno su cui sorge il fabbricato, l’intorno, gli accessi, ma occorre anche fare una prima valutazione degli spazi necessari per la nuova casa. Infatti, la volumetria che si può realizzare con un intervento di demolizione e ricostruzione è generalmente la stessa del fabbricato demolito con eventuali piccoli incrementi volumetrici, di solito non superiori al 20% dell’esistente.

Spesso, gli incrementi di volumetria sono concessi dagli stessi Piani Regolatori dei Comuni oppure da normative regionali che consentono di ampliare e ricostruire gli edifici con un maggiore volume, in deroga ai Piano Regolatore se questo non prevede questa possibilità (il cosiddetto “Piano Casa”). 

Gli incrementi di volumetria rientrano nella nuova definizione di ristrutturazione introdotta dal Decreto Semplificazioni.

Valutazione da parte di un architetto della fattibilità dell’intervento e dei requisiti per accedere al Superbonus 110%

Individuato il fabbricato da demolire per costruire la nuova casa, è consigliabile rivolgersi a un architetto per valutare la fattibilità urbanistica e i requisiti per accedere al Superbonus 110%. In questa fase può essere molto utile incaricare l’architetto di redigere il Progetto Architettonico Preliminare.

Il Progetto Architettonico Preliminare traduce le tue esigenze individuando gli spazi della nuova casa: in particolare, nel caso di demolizione e ricostruzione in legno, il Progetto Architettonico Preliminare è fondamentale per affrontare alcuni aspetti critici di una nuova costruzione tra i quali, ad esempio, partire dal rilievo del fabbricato esistente, valutare cosa è stato autorizzato con i precedenti permessi depositati in Comune, calcolare quanti metri quadri è possibile realizzare nel caso siano previsti aumenti di volumetria, posizionare il nuovo edificio sul lotto rispettando le distanze da edifici limitrofi. 

L’architetto farà inoltre una prima valutazione dell’intervento per stabilire se ci sono i requisiti preliminari per accedere al Superbonus 110%.

Ricordiamo che esistono casi nei quali non è possibile accedere alle agevolazioni fiscali, anche nel contesto di un intervento di demolizione e ricostruzione:

• case da ultimare o completare. Il requisito per accedere al Superbonus 110% è che si tratti un “edificio esistente”: il presupposto è quindi avere un edificio completo senza opere da ultimare e dotato di Certificato di Abitabilità. È invece possibile accedere alle agevolazioni  nei casi di edifici esistenti crollati in cui si riesce a dimostrare la consistenza dell’edificio attraverso foto o disegni depositati in Comune.Nei casi dubbi, consigliamo di consultare il Comune o un progettista.
• edificio senza caldaia o senza impianto di riscaldamento. L’assenza dell’impianto di riscaldamento rende impossibile dimostrare l’efficientamento energetico, come è indicato anche dalle disposizioni in materia di Bonus 110%, che si riferiscono in modo esplicito solo alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento, che quindi si presume presente nell’edificio e corredato da tutti i documenti che ne attestano la validità tra i quali, per primo, il libretto dell’impianto.
• interventi di demolizione e ricostruzione in aree sottoposte a vincoli di tipo paesaggistico e nei centri storici. Il Decreto Semplificazioni esclude queste zone dalla nuova definizione di ristrutturazione e vincola l’accesso alle agevolazioni al rispetto delle caratteristiche dell’edificio originario: “Nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

Notiamo quindi che è fondamentale compiere attente valutazioni tecniche per verificare la possibilità di accesso ai benefici fiscali e affidarsi a un professionista prima di firmare il contratto con l’azienda che costruirà la casa.

Scegliere un’azienda che possa inserire lo sconto in fattura

Completate le valutazioni necessarie e redatto un Progetto Architettonico Preliminare, è possibile contattare le aziende costruttrici di case prefabbricate in legno per chiedere i preventivi: sempre in questa fase, è bene chiedere alle aziende se hanno la possibilità di applicare lo sconto in fattura utilizzando le forme di cessione del credito previste dal Superbonus 110%.

L’azienda potrebbe proporre già nel preventivo un prospetto con le lavorazioni soggette a detrazione e i massimali relativi, per ottenere un quadro complessivo della situazione per l’applicazione dello sconto che può arrivare a coprire tutto l’importo dei lavori detraibili ed è frutto della contrattazione libera tra le parti.

Il supporto di un professionista è utile anche in fase di contrattazione con l’azienda costruttrice. Archadia collabora con aziende che praticano lo sconto in fattura acquisendo il credito dal contribuente, rendendo l’operazione particolarmente vantaggiosa.