Guida

Case in legno prefabbricate sui terreni agricoli

Si possono costruire le case in legno sui terreni agricoli? Come abbiamo visto nella guida ai permessi per costruire le case in legno prefabbricate, anche queste abitazioni necessitano degli stessi permessi e autorizzazioni delle case in cemento o mattoni.

L’analisi della fattibilità urbanistica è il punto di partenza per intraprendere qualsiasi iniziativa di intervento sul territorio ed è fondamentale quando sussistono vincoli alla edificabilità del terreno su cui si intende costruire la casa: è il caso dei terreni agricoli, per i quali la possibilità di costruire è regolata da norme severe.

Che cos’è un terreno agricolo

Quando parliamo di terreno agricolo, indichiamo un terreno destinato all’agricoltura e all’allevamento, generalmente dal prezzo anche molto inferiore a quello di un terreno edificabile proprio in virtù della sua destinazione d’uso. 

Le due condizioni per edificare un’abitazione su un terreno agricolo sono:

  • possedere un terreno a destinazione agricola
  • essere imprenditori agricoli da almeno tre anni.

Entrambe le condizioni valgono anche dopo aver costruito l’abitazione: non è ipotizzabile cambiarle dopo aver edificato.

Correlata all’uso dei terreni agricoli, anche la qualifica professionale di imprenditore agricolo o coltivatore diretto è ottenibile solo sottostando a vincoli di legge stringenti, anche per evitare l’uso improprio dei terreni e la costruzione di edifici residenziali destinati a chi non ha un’impresa agricola.

Per quanto appetibile possa essere, un terreno agricolo è a tutti gli effetti un terreno non edificabile se non sussistono le condizioni appena descritte.

L’obiettivo di queste norme così stringenti è proteggere le aree territoriali identificate come agricole per preservare l’ambiente rurale, indipendentemente dal fatto che su di esse venga esercitata un’attività agricola. Quando poi questa attività esiste e sorge la necessità di edificare, entra in gioco anche l’indice di edificabilità che in queste zone è inferiore a quello di altre aree edificabili.

Indice di edificabilità di un edificio residenziale su un terreno agricolo

È un altro aspetto da considerare e una restrizione ulteriore alla possibilità di costruire un’abitazione su un terreno a destinazione agricola.

Il PRGC (Piano Regolatore Generale Comunale) è lo strumento che il Comune usa per definire l’attività edilizia sul suo territorio e comprende la zonizzazione, cioè l’attività di suddivisione del territorio in zone con funzioni diverse, indicate come Zone Territoriali Omogenee e identificate da lettere diverse:

  • Zone A – Zone storiche, di pregio artistico e ambientale 
  • Zone B – Zone del territorio comunale edificate totalmente o parzialmente
  • Zone C – Zone di nuova edificazione
  • Zone D – Zone industriali
  • Zone E – Zone agricole
  • Zone F – Zone destinate a impianti e attrezzature pubbliche, di interesse generale

Il riferimento normativo per la suddivisione del territorio comunale in zone è il Decreto  Ministeriale 2 aprile 1968 che descrive le Zone Territoriali Omogenee all’articolo 2.

Ogni zona sulla quale è possibile edificare ha il suo indice di edificabilità, cioè il valore espresso in metri cubi su metri quadrati (mc/mq) che indica quanta cubatura è possibile realizzare. Per i terreni agricoli, l’indice di edificabilità è pari a 0,03 mc/mq, molto restrittivo per quanto riguarda il volume di una costruzione a uso abitativo.

Infine, se i requisiti iniziali – destinazione d’uso del terreno e attività imprenditoriale agricola – sono soddisfatti, e considerato l’indice di edificabilità, la costruzione di un’abitazione o di altre strutture destinate all’attività agricola è possibile solo ottenendo il Permesso di Costruire dal Comune.

Verificare se un terreno è edificabile

La verifica della edificabilità del terreno si può effettuare analizzando la cartografia del Piano Regolatore Generale Comunale che riporta tutte le aree del territorio comunale e la loro classificazione secondo le Zone Territoriali Omogenee. L’edificabilità si può anche ricavare dal Certificato di Destinazione Urbanistica relativo al terreno stesso.

Una volta accertata la non edificabilità di un terreno secondo il Piano Regolatore, per capire cosa è possibile eventualmente realizzare su un terreno classificato come non edificabile occorre fare riferimento al Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/2001 che, all’art. 3 comma 1, definisce gli interventi di nuova costruzione soggetti al Permesso di Costruire e di conseguenza realizzabili solo su terreni edificabili o agricoli (se sussistono i requisiti visti in precedenza). 

Per esclusione, gli interventi non classificati come “nuova costruzione” e che non rientrano nelle categorie di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione come definite dallo stesso art.3 comma 1, possono essere realizzati senza alcuna autorizzazione (Attività Edilizia Libera ai sensi dello stesso Dpr 380/2001) e quindi si possono realizzare su terreni non edificabili o agricoli.

Tra gli altri interventi, è compresa come intervento di nuova costruzione “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”. (Dpr 380/2001 Art. 3 comma 1).

Ne consegue che gli unici manufatti che si possono installare su un terreno non edificabile sono quelli diretti a soddisfare esigenze temporanee.

Lo stesso Dpr 380/2001 all’art. 6 (Attività di Edilizia Libera) aggiunge precisazioni utili a qualificare cosa si può considerare opera temporanea, ovvero “le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale”.

Case mobili e Mini Case: dove si possono costruire e con quali autorizzazioni

Ma cosa si può intendere nella realtà per manufatto destinato a soddisfare una esigenza meramente temporanea e quindi realizzabili su un terreno non edificabile a condizione che siano rimosse entro 180 giorni?

Il requisito fondamentale è la “temporanea necessità”: possiamo ipotizzare che una casa facilmente installabile e smontabile in poco tempo potrebbe soddisfare questo requisito, come nel caso delle case mobili su ruote e delle Mini Case pieghevoli utilizzate come case per le vacanze.

Case Mobili su ruote

Le Case Mobili o Case su ruote sono una tipologia di Case sviluppate dagli anni Settanta negli Stati Uniti all’interno del movimento delle Tiny House (Micro case), piccoli moduli abitativi prefabbricati che possono essere fissati a terra o su ruote e che ultimamente si stanno diffondendo anche in Europa.

A differenza delle case in legno prefabbricate standard, che vanno ancorate al terreno su fondazioni, le Case Mobili prefabbricate non necessitano di questi lavori ma solo di interventi minimi per livellarle, di solito risolti appoggiandole su blocchi una volta trasportate sul terreno di destinazione.

Altra voce fondamentale riguarda gli allacci (acqua, gas, energia elettrica), che per le Case Mobili non sono necessari: le Case Mobili, infatti, sono autosufficienti grazie all’utilizzo di sistemi come l’alimentazione fotovoltaica, l’uso di servizi igienici chimici e serbatoi di acqua.

Per non richiedere il Permesso di Costruire, le Case Mobili devono essere:

  • abitazioni transitorie
  • rimovibili dopo il periodo di necessità e depositabili in parcheggi o aree di deposito adibite a questo scopo
  • trasportabili su strada con apposita omologazione: la Casa Mobile deve essere dotata di ruote o di telaio con ruote. Il requisito non è soddisfatto se la casa deve essere trasportata utilizzando un altro sistema di trasporto.

Il glossario degli interventi in edilizia libera

Una precisazione importante: come abbiamo visto il testo unico dell’edilizia Dpr 380/2001 definisce le categorie di interventi che si possono realizzare senza autorizzazioni, la cosiddetta edilizia libera e tra questi rientrano le opere destinate a soddisfare una esigenza temporanea.

Nel 2018 è stato pubblicato con il Dm 2 marzo 2018 il Glossario degli interventi in edilizia libera per chiarire eventuali dubbi interpretativi. Si tratta di un “elenco non esaustivo”, come specificato nel glossario stesso, ma di carattere indicativo e utile a definire meglio gli interventi ammessi senza necessità di autorizzazioni.

Nel nostro caso, ci interessano in particolare i punti 52 e 53 dell’elenco:

  • il punto 52 parla di “manufatti leggeri in strutture ricettive all’aperto” e specifica che “roulotte, camper, case mobili, ecc.” sono interventi di edilizia libera
  • il punto 53 invece riporta le “opere contingenti e temporanee” e comprende opere quali i gazebo, stand fieristici, servizi igienici mobili, tensostrutture.

A questo punto, occorre domandarsi il motivo per cui il legislatore non abbia inserito nel glossario le case mobili collocate al di fuori di strutture ricettive, considerandole come le altre opere contingenti e temporanee, lasciando supporre che siano ammesse solo all’interno di strutture ricettive all’aperto, come riportato al punto 52.

D’altra parte, il carattere “non esaustivo” del glossario potrebbe invece lasciare spazio a un’interpretazione più ampia, facendo rientrare le case mobili al di fuori di strutture ricettive come opere contingenti e temporanee e quindi non soggette ad autorizzazioni.

In ogni caso, se si volesse collocare una Casa Mobile su un terreno non edificabile per un periodo non superiore a sei mesi, consigliamo di confrontarsi preventivamente con l’ufficio tecnico del Comune perché la normativa potrebbe essere interpretata in modo diverso da Comune a Comune. 

Se effettivamente esiste la possibilità di collocare la Casa Mobile sul terreno per 180 giorni, allora occorre comunicare al Comune l’inizio dei lavori di installazione.

Autorizzazioni per le Case Mobili di utilizzo permanente e uso non abitativo

Quando la Casa Mobile è destinata a un utilizzo permanente e non abitativo (per esempio, se utilizzata come deposito), i requisiti cambiano: la casa deve essere collocata su un terreno edificabile e il proprietario deve possedere tutte le autorizzazioni necessarie. 

Mini Case appoggiate al suolo e una possibile eccezione: le Case Pieghevoli

Le Mini Case prefabbricate non su ruote ma appoggiate su piattaforme e ancorate al suolo non soddisfano il requisito dell’esigenza meramente temporanea e quindi rientrano tra le opere soggette a Permesso di Costruire e, di conseguenza, possono essere realizzate solo su un terreno edificabile. 

Lo stesso vale se la Mini Casa è allacciata alla rete elettrica, idrica e del gas: le autorizzazioni sono necessarie perché viene meno il requisito della temporaneità della costruzione.

Un tipo di Mini Case non ancora particolarmente sviluppato, ma che in futuro potrebbe svilupparsi maggiormente, è la Casa Pieghevole: una casa in legno che non necessita di fondamenta, costruita per essere facilmente ripiegabile e trasportabile utilizzando un altro mezzo. 

Le Case Pieghevoli sono completamente autonome dal punto di vista degli allacciamenti e garantiscono un comfort abitativo elevato grazie all’uso di materiali e tecnologie selezionati con attenzione.

Per le loro caratteristiche, riteniamo che tali Case si possano assimilare a beni mobili e possano soddisfare il requisito dell’esigenza temporanea.

Infatti, una Casa Pieghevole potrebbe essere usata come casa temporanea su terreni non edificabili, a condizione che sia installata e rimossa entro i 180 giorni: grazie alle sue caratteristiche peculiari, una volta rimossa, la casa potrebbe essere piegata, collocata in un deposito ed essere riutilizzata nella stagione successiva.

Anche in questi casi, consigliamo sempre di confrontarsi con l’ufficio tecnico del Comune per capire se ci sono le caratteristiche per considerare “edilizia libera” le Case Pieghevoli e non sottostare ad autorizzazioni oltre la semplice comunicazione al Comune.

Conclusioni

Possiamo concludere affermando che una Casa in legno tradizionale e abitabile in modo permanente si può realizzare solo:

  • su terreno edificabile
  • su terreno agricolo se sussistono i requisiti di residenza dell’imprenditore agricolo e limiti volumetrici visti in precedenza.

Nel caso invece di manufatti che soddisfano esigenze temporanee come le case per vacanze facilmente smontabili e trasportabili, abbiamo visto che potrebbero essere posizionate anche su un terreno agricolo e non edificabile ma devono essere rimosse entro 180 giorni. 

Ancora una volta, consigliamo di confrontarsi preventivamente con l’ufficio tecnico del Comune per evitare sorprese spiacevoli dovute a un’interpretazione restrittiva della norma e conseguenti sanzioni per abusivismo edilizio.

L’analisi urbanistica del terreno per capire cosa si può realizzare è quindi necessaria. In base all’analisi e alle esigenze espresse, il Progetto Architettonico Preliminare aiuta a percorrere la strada corretta da seguire sia nel caso di una casa in legno abitabile in modo permanente, sia nel caso di una casa per le vacanze (bio-cottage) eventualmente rimovibile al termine del periodo di vacanza  e comunque entro i 180 giorni, così da poterla collocare su un terreno non edificabile.

Archadia fornisce la progettazione preliminare e la consulenza urbanistica per realizzare la tua casa in legno o il bio-cottage, oltre all’assistenza per le successive fasi progettuali e realizzative.

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