Anche per costruire una casa prefabbricata in legno è necessario partire dai permessi e dalle autorizzazioni necessari, identici a quelli necessari per costruire le case tradizionali in mattoni o cemento.
Il documento principale, nel caso di una nuova costruzione, è il Permesso di Costruire rilasciato dal Comune del territorio in cui è prevista la costruzione del nuovo edificio a conclusione di un iter burocratico che può richiedere alcuni mesi.
Come ottenere il Permesso di Costruire
Il primo passo necessario per ottenere Permesso di Costruire che permette di realizzare la casa è presentare al Comune un progetto redatto da un architetto, geometra o ingegnere iscritto al rispettivo ordine professionale.
Il progetto per ottenere il Permesso di Costruire deve essere conforme a diversi strumenti, leggi e normative che regolano il settore delle costruzioni, tra i quali:
- il Piano Regolatore Comunale che prescrive l’edificabilità o meno dei terreni e indica quanto è possibile realizzare su un lotto di terreno (indice di edificabilità), oltre a prescrizioni più dettagliate sulle modalità costruttive (destinazioni d’uso, distanze tra fabbricati, altezze, ecc.)
- gli eventuali vincoli paesaggistici o ambientali che derivano da leggi nazionali applicate su alcune aree del territorio, come per esempio alcuni centri storici o zone di pregio ambientale
- le normative tecniche nazionali relative al settore delle costruzioni come le leggi che regolano le dimensioni minime degli ambienti (D.M. 5/7/1975), le normative sul superamento delle barriere architettoniche (Legge 13/1989), le normative sul risparmio energetico (Dlgs 192/2005)
- i regolamenti edilizi comunali che posso prescrivere tecnologie costruttive tipiche della zona, per esempio coppi in laterizio, rivestimenti in pietra e altre indicazioni.
Considerare fin dall’inizio tutti i vincoli, prescrizioni e normative è indispensabile e il modo migliore per prenderli tutti in considerazione è far redigere il Progetto Architettonico Preliminare da un architetto.
Il Progetto Architettonico Preliminare deriva dallo studio del Piano Regolatore Comunale e dalle altre normative ed è conseguente a uno Studio di fattibilità urbanistica che consiste nell’analisi delle prescrizioni urbanistiche del lotto su cui dovrà sorgere la casa per capire cosa è possibile realizzare.
I disegni del Progetto Architettonico Preliminare possono essere utilizzati per richiedere le autorizzazioni necessarie, integrandoli con altri elaborati tecnici, per esempio la relazione descrittiva del progetto, la relazione geologica, il risparmio energetico, firmati dal tecnico abilitato per l’ottenimento del Permesso di Costruire.
Edificare senza Permesso di Costruire
costruzioni in legno per uso temporaneo, gazebo e altre piccole costruzioni
Per quel che concerne i gazebo, i capanni per gli attrezzi, gli studioli e altre piccole strutture in legno collocabili nei giardini, la normativa si presta a diverse interpretazioni: prima di procedere all’installazione, consigliamo di chiedere informazioni al Comune per stabilire se è necessaria l’autorizzazione e in quale forma.
La sostituzione edilizia
demolire un fabbricato esistente e ricostruire con un casa prefabbricata in legno alla luce dei nuovi Decreti Legge 2020
Le opere di riqualificazione degli edifici esistenti rispetto alla costruzione di nuove opere edilizie sono certamente favorite dalle politiche edilizie italiane: anche demolire un edificio in condizioni precarie per sostituirlo con una casa prefabbricata in legno rientra nelle opere di riqualificazione e può essere una soluzione vantaggiosa rispetto alla ristrutturazione, che può presentare diversi tipi di difficoltà, tempi lunghi e costi maggiori. Inoltre, il vantaggio economico è evidente anche rispetto all’acquisto di un terreno per realizzare una casa nuova.
Acquistare un fabbricato in condizioni precarie e demolirlo per costruire una casa ecologica ad alte prestazioni può essere la decisione migliore: alcune normative recenti (Decreto Rilancio L. 77/2020 e Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020) rendono particolarmente interessante questa soluzione sia dal punto di vista fiscale, sia dal punto di vista urbanistico e rendono più conveniente e semplice l’intervento di sostituzione edilizia:
- il Decreto Rilancio ha introdotto il superbonus con detrazione al 110% per alcune particolari categorie di intervento orientate a una notevole riqualificazione energetica o di adeguamento antisismico
- il Decreto Semplificazioni ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nel Dpr 380/2001 che indicava la necessità di ricostruire con la stessa volumetria dell’edificio demolito e semplificato questo tipo di intervento, specificando che “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.”
Eliminato il vincolo di mantenere la stessa volumetria, sagoma e sedime del fabbricato preesistente, si può quindi realizzare una nuova costruzione con caratteri architettonici propri e una maggiore libertà di costruire un edificio diverso, sempre rispettando le normative edilizie e le prescrizioni del Piano Regolatore in merito agli eventuali aumenti di volumetria.
Altra novità che agevola questo tipo di intervento è la modifica dell’articolo 2-bis, comma 1-ter, del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), modificato dal DL Semplificazioni in merito al rispetto delle distanze minime da altri edifici: la ricostruzione è consentita se si rispettano le distanze preesistenti, in genere minori di quelle imposte alle nuove costruzioni, e posizionare la casa sul lotto di terreno risulta più semplice.
Infine, chi sceglie di ricostruire una casa dopo aver demolito un edificio preesistente – e quindi anche chi sceglie una casa prefabbricata in legno – può accedere agli incentivi per la ristrutturazione edilizia tra i quali anche il superbonus 110%, avendo cura che l’autorizzazione ai lavori specifichi che l’intervento è “di ristrutturazione” e non “nuova costruzione”.
Alla luce soprattutto dell’entrata in vigore dei due Decreti Legge prima indicati, i vantaggi di acquistare un lotto di terreno dove sia presente un edificio da demolire sono:
- possibilità di realizzare una casa completamente personalizzata con eventuale maggiore volumetria, se ammessa dal Piano Regolatore o da altri strumenti come il Piano Casa
- nessuna ricerca di un terreno edificabile: trovare un lotto di terreno con un fabbricato da demolire è più semplice, oltre che meno dispendioso. Anche gli oneri di urbanizzazione da versare al Comune sono ridotti rispetto a quelli che si devono versare, a parità di volume, per una casa costruita su un terreno edificabile
- possibilità di accedere alle agevolazioni fiscali tra cui il Superbonus 110%, perché l’intervento si configura come “ristrutturazione” e non come “nuova costruzione”.
Dal punto di vista delle autorizzazioni non cambia molto rispetto alla nuova costruzione. Inoltre, rispettando il vincolo della sagoma dell’edificio preesistente, si potrebbe ricorrere a una procedura semplificata rispetto alla richiesta del Permesso di Costruire che consiste nella presentazione al Comune di una pratica di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). In ogni caso, consigliamo di confrontarsi in anticipo con l’ufficio tecnico comunale per capire quale pratica fare predisporre dal professionista.
Anche in questo quadro specifico, è indispensabile valutare la fattibilità di questo tipo di intervento affidandosi a una progettazione preliminare che comprende due attività imprescindibili;
- la verifica della situazione esistente (la consistenza del vecchio fabbricato da demolire)
- la progettazione della nuova casa con tutte le attività connesse come per esempio i calcoli volumetrici e le distanze dai confini.
Prescrizioni urbanistiche e il Certificato di destinazione urbanistica per costruire una casa in legno su un terreno edificabile
Per capire cosa è possibile realizzare su un terreno è importante saper leggere le prescrizioni urbanistiche, cioè l’insieme di regole e indicazioni da estrapolare dagli atti ufficiali del Comune, in primo luogo dal Piano Regolatore Comunale: questo incarico va sempre affidato a un professionista che conosce tutti gli aspetti tecnici e normativi da valutare.
Per costruire una casa su un terreno edificabile, può essere utile chiedere all’ufficio tecnico comunale il Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) che delinea queste indicazioni urbanistiche:
- i dati del fabbricato o del terreno, inseriti nel Foglio e Particella catastale
- la destinazione urbanistica: per esempio, se il terreno si trova in una zona residenziale o in una zona agricola
- i parametri urbanistici tra i quali l’indice di fabbricabilità che indica se e quanto è possibile edificare
- l’esistenza di vincoli eventuali.
Sulla base dei dati contenuti del Certificato di Destinazione Urbanistica e con l’analisi degli strumenti urbanistici del Comune (Piano Regolatore e Regolamento Edilizio) è possibile impostare correttamente il Progetto Architettonico Preliminare, primo ed essenziale passo per una seria progettazione della casa prefabbricata in legno finalizzata a ottenere le autorizzazioni necessarie.
Se invece la strada intrapresa è un intervento di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione, il Certificato di Destinazione Urbanistica non è necessario perché occorre fare riferimento all’edificio esistente sul lotto di terreno.
In questo caso, è fondamentale reperire tutta la documentazione depositata in Comune relativa a quel fabbricato per dimostrarne la consistenza attuale: per progettare la nuova casa, l’architetto che redige il Progetto Architettonico Preliminare dovrà confrontare tale documentazione con le prescrizioni del Piano Regolatore Comunale.
Il ruolo del Progetto Architettonico Preliminare
Il Progetto Architettonico Preliminare è lo strumento di approfondimento indispensabile non solo per definire le esigenze spaziali e funzionali ma anche per verificare la fattibilità urbanistica di un intervento – sapere in che modo e quanto è possibile costruire sul terreno – e ottenere il Permesso di Costruire.
Infatti, rivolgersi direttamente a un’azienda costruttrice o scegliere una casa a catalogo significa firmare un contratto prima di aver effettuato l’analisi di fattibilità urbanistica, con tutte le limitazioni e i rischi imprevedibili per lo sviluppo del progetto: con il Progetto Architettonico Preliminare è invece possibile tradurre i risultati di queste analisi preliminari in una proposta progettuale coerente.
Anche nel caso di un intervento di demolizione e ricostruzione, è importante partire da un Progetto Architettonico Preliminare redatto da un professionista architetto: in questo caso, l’architetto verificherà la consistenza dell’edificio da demolire e potrà progettare la nuova casa secondo quanto prescritto dal piano regolatore del comune e dalle normative vigenti.
Il lavoro di Archadia per il progetto di una nuova casa in legno
Archadia fornisce il servizio online di studio di fattibilità urbanistica propedeutico allo sviluppo del Progetto Architettonico Preliminare. Ormai tutti i comuni hanno il piano regolatore in Rete e permettono di reperire tutte le informazioni necessarie per analizzare le caratteristiche urbanistiche del terreno sul quale realizzare la casa prefabbricata in legno.
Anche le mappe catastali sono reperibili online per verificare gli estremi catastali del terreno e le dimensioni dello stesso, per posizionare la casa sul terreno secondo le prescrizioni vigenti.
Nel caso di un intervento di demolizione e ricostruzione, potrebbe essere necessario recarsi in Comune per recuperare tutta la documentazione depositata riguardante l’edificio da demolire.
Se hai deciso di realizzare il tuo sogno di vivere in una Casa Bio in legno prefabbricata, ti riassumiamo qui tutti i passi necessari per realizzare un edificio compatibile con le previsioni urbanistiche e le normative:
- individuare un terreno edificabile o un fabbricato da demolire
- affidare a un architetto specializzato in bioedilizia lo studio di fattibilità urbanistica e la redazione del Progetto Architettonico Preliminare conforme alle prescrizioni del Piano Regolatore
- acquistare il terreno o il fabbricato da demolire, se non è già di tua proprietà
- individuare e scegliere l’azienda che realizzerà la casa prefabbricata.
A questo punto, l’architetto che ha redatto il Progetto Architettonico Preliminare, in collaborazione con l’azienda scelta, può sviluppare e approfondire il progetto per presentare i disegni al comune e ottenere il Permesso di Costruire.
Ottenuto il Permesso di Costruire dal Comune, processo che può richiedere alcuni mesi, è possibile iniziare i lavori per realizzare la casa in legno.